 |
住宅・商業施設・医療施設・オフィスビル シード建築設計事務所 SEED Architects |
|
住宅・商業施設・医療施設・オフィスビル シード建築設計事務所 SEED Architects |
建築の事業をする場合には、新たに建築を計画して事業を始める方法と、 既存の建築を利用して事業目的に合わせて必要な改修を経て使用するという選択があります。
後者の方が、初期投資を抑えることが出来る。事業を早く展開できるなどのメリットがあります。
建築を建てる時には、用途に適合した設計をし確認申請し、建設するというルールになっています。建築基準法には、用途に応じて、使い勝手を向上させ、
事故や不具合を未然に防ぐための工夫が盛り込まれています。
例えば、弱者が使用する用途の建築は、避難が容易にできるように、また、
火災が発生しても火災や煙が広がらないような配慮が求められています。
そのため、一般的に建築を申請時と異なる用途で使用すると、建築基準法に抵触します。また、大きな事故につながる可能性があります。
一方で、時代とともに、老朽化や使い勝手に合わなくなったなどの理由で、閉鎖され使用されなくなった建築が増えています。あるいは、 空室が多く、建築の収益が上がらない、市場から淘汰されつつある、見かけを新しくする改修をしても改善が見込みが望めない建築もあります。
古くて寿命が来た建築と言うこともできますが、建築が使用されなくなるには、物理的耐用年限と機能的耐用年限があり、 どちらかの理由で多くの建築が取り壊しされていますが、物理的には問題ないが機能的に使えなくなった建築については、新たな活用方法が有るというお話です。
既存の建築を解体して別の用途の建築を新築するのではなく、既存の建築を現代のニーズに適合するように、 用途変更の申請をして、その用途の基準に適合するように改修、その用途として使いやすいように改修することが可能です。
市場競争力がなくなった建物の近隣を市場調査し、その地域でニーズのある用途に変更することによって、収益の改善を目指します。
用途変更の例（一例であり、他にも考えられます）などが用途変更の可能性の最初の法的な判断材料になります。
2から5の条件が揃っていることが望ましく、揃っていれば現状で法に適合している状態であり、 用途変更の検討や設計のために必要な時間と申請にかかる費用は少なくて済みます。状況によっては、用途変更の申請だけで済む場合も想定されます。
すべてが揃っていない場合でも、用途変更は不可能ではありません。築２０年以上の建築だと、「２」だけしか無い建築も少なくありません。 「２」と「４」は、役所に行けば確認・検査を受けたかどうかの記録が残っていて調べることもでき、受けていれば２・４の書類の代わりになる証明の発行もしてもらえます。
| 上記書類有り | 法的難易度 | 機能的難易度 |
|---|---|---|
| ２，３，４ | 法的には一番 容易 ※ | 変更用途に改修しやすいか否かは物件による |
| ２，３ | 完了検査相当の手続きが必要 | 変更用途に改修しやすいか否かは物件による |
| ２ | 実測・作図し 完了検査相当の手続きが必要 | 変更用途に改修しやすいか否かは物件による |
| ５増改築有 | 一般的には、手続きや業務が複雑 | 変更用途に改修しやすいか否かは物件による |
以前は、竣工検査を受けていない違法状態の建築の、増築や用途変更を合法的に行うことは事実上不可能でしたが、既存建築を有効活用するという国土交通省の施策により緩和され、ガイドラインが示されています。
違法部分は、法に適合するように是正を求められますが、使いにくくなった建築を、解体することなく有効活用する道が開かれたわけです。