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既存建物・中古物件の評価・査定業務のご案内


その土地・建物の取得に不安は有りませんか?
仲介業者が提供するデータを理解していますか。
また、それが全ての情報だと思いますか?


■資料・土地・建物を評価し、安心安全な取引のサポートをいたします。
   建築投資をする際に、2つの方法があります。
a.土地(事業用地)を取得し、建物を設計、新築する。
b.既存のビル、マンション、店舗ビルなど取得する。

このうち、ここでは、b の投資をサポートする業務のご紹介です。
中古物件の取引が適正に行われ、建物が長く使われるには、中古物件についての適正な評価診断と情報開示が不可欠です。建築士は不動産取引の専門家ではありませんが、建築の専門家そして、建築が建つ土地の評価の専門家です。
不動産会社は、基本的に現況の建物の売買をします。重要事項説明において、知っていることは説明しなければなりませんが、建物を手放す前に積極的に建物の欠点を調査しようとする会社は多くはないし、オーナーも其れを良しとしません。

土地建物について、売買とは無関係な第3者による物件の評価・診断を受けてみませんか。オーナーや仲介業者から提供される情報だけではなく、所得者にとって有益なそして必要な情報が有るかもしれません。

対象
土  地:更地、建築有
建  築:木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造他
   投資マンション、投資ビル、投資アパート、売りビル他
工作物等:擁壁、塀、崖

提出物(報告書)の内容
法適合性、建築の劣化診断他 相談の時に具体的にご説明します。





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■中古建物に投資する際のメリット、デメリット
  建物を新築する場合と、既存建築を取得する場合を比較してみましょう。
 <メリット>
1.土地の取得・設計・工事が必要ないので、短期間で事業をスタートできる。
2.中古なため、一般的に安価であり、初期投資額を抑えることができる。
3.現物がそこにあり、確認して取得できる。外観調査、屋内調査が可能なため※、利点、欠点を
  把握して購入できる。
4.現在の入居状況により、リターンの見通しが立てやすい。
5.現在必要な経費・今後必要になる経費もかなり正確に把握できる。
※屋内に入ることが出来ない状態で調べることも有ります。

このようにメリットは大きく、一般的には既存ビルに投資する方が、土地を取得して新築するより、リスクが少ないと思います。

 当然のことながら、デメリットも存在します。
<デメリット>
1.建築の評価・査定・鑑定が難しく、問題・欠陥が隠れている場合がある。
  構造体や配管が隠れているので、新築の時のように確認することはできません。
  建築の合法性を証明する書類等・図面等がない場合や、時には違法な建築が有る。
2.耐震性能が現行基準より劣ることが有る。耐震化への社会的な要求があり、法改正で耐震診断
  義務化の範囲が拡大される可能性がある。
3.中古ビルは一般的に省エネ性能のスペックは低い。性能のアップは比較的容易。
4.概して設備機器のスペックが低く、見た目も古ければ、賃料が相場より低くなる。
5.設備機器の更新時期が早くくる。古いので、状況に応じて修繕の周期が短い。一般的に、何も
  しなければ建物の耐久性が短い。
6.取得後の利用形態により、用途変更の申請が必要な事がある。(詳しくは、用途変更のページへどうぞ)

1が最大の問題ですが、瑕疵や問題が有る物件に手を出すな、というわけではありません。むしろ建物は建ったと同時に劣化を始めるので、完璧で問題の無い既存建築はそれほど多くはありません。
こう書くと語弊が有るかもしれませんが、法に適合していない建物でも、その度合いは様々です。
問題があり、それがどの程度の問題なのか、改善の必要の有無、どうすれば、どのくらいの費用で改善できるのかなど、問題を把握し、納得の上で取得することも充分にあり得ます。そうしておけば、問題か顕在化した時の対処が全く異なってきます。


  >>>リフォームの設計監理ページ


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■土地や中古物件の取引の注意
  土地や建物にどれだけのポテンシャルとリスクがあるか、評価しないまま取得されている方が少なくありません。残念ながら、中には、相談されていれば、取得をお勧めしなかったような例もあります。

<土地・建物の相談例>
・重要事項説明書に記載されてなかったが、前面道路が2項道路だった。
・隣にこれだけの高さの建築が建っているので、私の敷地も建つだろう、と考え土地を取得したが、
 隣とは同じ条件ではなかった。
・中古一戸建てを取得後、解体して住宅を建てようとしたが、建築は昔の木造長屋で、隣地の建物と
 構造を共有していて、解体できず紛争になった。
・木造3階建ての建築物で、施工不良により耐震性能や耐火性能が法の基準を満たしていない状態だった。
  (中には、仲介業者には判らない、設計士でも見落とすような瑕疵も存在します。)

投資マンションを取得後に用途変更の手続きの相談を受けることがあります。
用途変更は出来ないことはないし、以前に比べると行政も、既存建築を活用するために、法令の改正など進めていますが、少し前までは、極めて高いハードルが存在しました。
 現在でも、用途変更には相当な検討と申請が必要です。初期費用をかけないようにするなら、変更の必要のない建築を取得するに越したことはありません。(詳しくは、用途変更のページへどうぞ)

増築工事をする場合は、工事の前に確認申請(増築の申請)をしなければなりません。
また、建築工事の完了時(新築時)に、完了検査を受けて検査済証を得ていない建築は、増築は出来ません。(複雑な手続きが必要です)

建物売買においては、多くは不動産会社が仲介することと思われますが、「取得してどのように使うことを想定している」という事は、仲介者に話さないことをお勧めします。情報が漏れて、売り止めされ、アイディアの横取りが疑われる事例がございます。                                    
相談内容は秘密厳守で業務を行います。


■業務費用と業務の流れ
   土地建物第三者評価の業務費(2016年10月)
<業務費用>
一戸建て住宅の土地 2万円
土地付き一戸建て  4万円(耐震診断は含みません)
事業用地      6万円~  
投資物件      6万円~(※個別お見積り)

※個別お見積りは、土地や建築の規模、用途(中古マンション、投資マンション、投資アパート、売りビル)、調査・評価範囲等によって費用が異なります。
別途、消費税が必要です。
福岡県以外、遠方も対応いたします。その場合、交通費が必要になります。

中古一戸建てを取得、改修して住みたい方は こちらのページをご覧ください。

<業務の流れ>
まずは、場所、用途など概要をまとめ、特に心配な点などがあれば記述し、メールにてお問い合わせください。電話での相談がスムーズに進みます。電話相談は無料です。
具体的な業務内容をご説明し、ご納得いただいてから、書類調査・現地調査に進みます。
現地調査後、業務費の振込確認後に報告書の提出となります。




メールでのお問合わせは、こちらから >>



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〒812-0011 福岡県福岡市博多区博多駅前4丁目13-27 グランドハイツ博多608
電話: 092-474-9065

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