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建築士によるリフォーム、ビル・マンションの大規模修繕改修サポートのご案内



  -- 大規模修繕を、望ましい修繕方法と確実な品質で! --
 
大規模修繕を、望ましい修繕方法と確実な品質で行うには、
工事会社に調査・設計・工事を一式で発注するのではなく、
設計事務所など専門的な知識を持つ者が調査、設計、工事中の監理、
そして、 工事内容の検査をすることが必要です。
弊社は、建築・修繕・調査の専門的なパートナーとして、
ビル・マンションの大規模改修・修繕をトータルにサポートします。


■ビル・マンションの大規模改修工事を、調査・設計と工事を分離して発注することのメリット
  修繕改修工事には、下記のケース1のように修繕改修工事会社に一括で発注する方式と、ケース2のように調査設計監理会社と修繕改修工事会社に調査設計と工事を分離して発注する方法があります。

<ケース1>
設計施工方式(工事会社が設計と施工を行います)
  <ケース2>
設計監理方式(設計事務所などが設計と監理を、工事会社は工事をします)
     
  ※発注方式については 住宅金融支援機構の大規模修繕の進め方のページに詳しく特徴が書いています。


弊社はケース2の調査設計と工事を分離して発注する方法が優れていると考えています。
その理由は、
1. 問題の原因が経年劣化ではなく、根本原因が別にあり、専門的な知識を要する事がある
2. 工事を行わない専門家によって、工事の必要性の有無を適切に診断してもらう必要がある
3. 修繕工事は契約内容(数量)が不確定で、工事業者とは異なる立場のチェックが必要

4. 修繕工事会社の自社検査でなく、第三者検査になるので、修繕の品質と信頼性が高まる
5. 同一条件の競争見積もりで改修工事コストを縮減できる


  ※調査・設計しないまま工事会社数社に競争見積しても、同一条件の見積にならない為、
    比較できません。
弊社は、新築の建物の設計監理もしていますが、上記の理由から、新築の建物以上に改修工事では分離発注が必要であると考えています。

弊社では、定期的な修繕改修の設計監理や、建築に発生する不具合の調査診断を行います。

修繕改修設計では、合意形成、入居者説明会、調査・診断・改修設計、工事会社の選定から、工事中の監理、工事費の清算まで修繕改修工事を、専門家・第三者の目で確実にサポートします。

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 ■簡単に2つの発注方法による修繕工事の流れの違いを下記にまとめています■

ケース1. 修繕改修工事会社に一式 発注する場合
 

  工事会社が調査して、そのままその会社が修繕して、その修繕数量に応じてオーナー・管理組合に請求するということになります。
建物オーナー・管理組合(理事会)は、調査内容が適正か、修繕の工法が適正か、修繕が確実に実施されたか、修繕数量が正しく集計されているか、などの確認事項がありますが、基本的にはおまかせとなり、>第三者のチェックが働きません。競争によるコスト縮減にも期待できません。


ケース2. 設計監理会社と修繕改修工事会社に、設計監理と工事を分離して発注する場合
調   査 タイルの浮き、コンクリートのひび割れ、鉄筋の錆、塗装の劣化などを、調査します。

設   計 劣化の程度に応じて、補修方法を決定し、修繕改修仕様書や修繕図面を作成します。

数量積算 調査から、建物全体の補修数量を推計し修繕数量表を作成します。

競争見積 図面、修繕数量表など同一の条件で、補修会社、数社に見積を依頼します。
一般的に、最も安い補修会社と契約することになります。技術提案・経営状態など総合評価で決定する方法もあり、修繕会社決定に必要なサポートをいたします。

工事契約 建物オーナー・管理組合と修繕工事会社で工事契約を交わしていただきます。

改修工事 全体に足場をかけ、1.修繕会社が全体を調査 2.修繕箇所を図面化 3.修繕工事 
4.修繕数量の計算 5.工事完了 6.清算支払 という流れになります。

監   理 修繕工事会社が実施した調査に、問題が無いかを検査します。
修繕工事が確実に実施されているかを、外壁の仕上で隠れてしまう前に検査します。
修繕数量に間違いがないか精査します。
完了検査を行います
工事に入ると、疑問や問題が発生すしたり、想定していなかった不具合箇所が見つることもありますが、そのような時にも技術的なサポートを行います。

調査・設計・診断・監理と修繕改修工事を分離することにより、競争見積が可能になり、
また、検査を厳格化することが出来ます。公共工事で実施されている方法で、改修工事を
サポートします。



建築調査業務
 
欠陥建築、欠陥住宅等建築に関する紛争解決のお手伝いをしています




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